За последнее время представления людей о красоте и качестве жизни существенно изменились. Законодательство не успевало реагировать на стремление людей индивидуализировать свое жилище. Государственные органы, которые должны осуществлять контроль за эксплуатацией жилых помещений, не работали должным образом. В это время жильцы челябинских «многоэтажек», устав от своих клонированных 97 и 121 серий, творили всё, на что хватало фантазии, даже не подозревая, что на серьезные преобразования в своих квартирах нужно получать разрешение, а само проживание в квартире с несанкционированной перепланировкой сопряжено с высоким риском для своей жизни и жизни соседей.
Перепланировка квартиры — процесс достаточно сложный и требующий затрат как временных, так и трудовых. Чтобы придать перепланировке законный статус, необходимо собрать солидный портфель всяческих документов и разрешений. В зависимости от сложности работ рекомендуется выполнить следующие действия:
- Для получения разрешения на перепланировку необходимо сдать на рассмотрение полный пакет документов (от 15 до 25) в Магнитогорскую межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения.
- Когда ремонтно – строительные работы выполнены, специальная комиссия производит прием помещения, подписывается акт о произведенном переустройстве;
- Следующий шаг – вызов техника БТИ, чтобы он внес изменения в поэтажный план помещения на основании распоряжения и акта приемки;
- После этого все изменения характеристик квартиры, отраженные в поэтажном плане БТИ, вносятся в свидетельство о праве собственности.
Пакет документов и проект перепланировки необходимо передать в органы, проверяющие строительные работы и инспектирующие состояние зданий и сооружений. В подтверждение того, что вы сдали документы, вам выдадут расписку, в которой должен быть указан их полный перечень и проставлена дата принятия. Это важно, потому что рассматривать документы должны не более 45 дней, что закреплено Жилищным кодексом РФ. Не поскупитесь на предварительное согласование перепланировки с архитектором-консультантом, который обычно сотрудничает с органом согласования Челябинска. Тогда вы будете точно знать, какие планы реализовать не удастся, и сможете внести исправления в проект.
Согласно Жилищному кодексу РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировкой называется изменение конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его техпаспорт.
Следует отметить, что на такие виды ремонта помещения, как: косметический ремонт, устройство и разборка встроенных шкафов, антресолей (если они не подлежат техническому учету и не образуют самостоятельных помещений), замена (без перестановки) инженерного оборудования разрешение получать не нужно. Что касается загородных дач в Магнитогорска, то согласовывать перепланировку также не нужно. Согласование потребуется только для строений, поставленных на учет БТИ.
Право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Не стоит отчаиваться, если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма. Для того, чтобы переустроить квартиру, следует обратиться в местный орган власти, который является наймодателем по договору, для того, чтобы он «дал добро» на желаемые преобразования. Но не стоит радоваться прежде времени – чиновники вполне могут и не дать разрешение на какие-либо работы.
Для собственников в той же статье ЖК прописывается список документов, которые необходимо предоставить в осуществляющий согласование орган:
- общегражданский паспорт;
- заявление на переустройство (перепланировку), которое включает полный перечень предполагаемых работ;
- действующий поэтажный план Бюро технической инвентаризации;
- экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22);
- свидетельство о праве собственности на квартиру (в случае его отсутствия подойдет договор купли-продажи);
- выписка из домовой книги;
- копия финансово-лицевого счета;
- техническое заключение, которое выдается только специализированной лицензированной организацией;
- проект перепланировки квартиры;
- согласие совершеннолетних собственников квартиры (всех, в том числе временно отсутствующих жителей квартиры, которые являются ее сособственниками);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если ваш дом является памятником архитектуры).
С поэтажного плана, который изготовят в БТИ, нужно снять несколько копий. Новое расположение стен, газовой плиты, сантехники наносят на копию плана поверх прежнего изображения, поэтому требуется ручка с пастой контрастного цвета.
Чтобы начать переустройство, для начала необходимо оценить возможность осуществления идеи в данном помещении, которую определяет квалифицированный инженер – только он сможет определить несущие конструкции, рассчитать допустимые нагрузки, и, в соответствии с ними, составить план проектных работ.
Все, что влечет за собой изменение планов БТИ – стены, перегородки, проемы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты – подлежит согласованию. Если жилищной инспекции Магнитогорска станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, вас привлекут к ответственности. Хотя это останавливает не всех – так, в 2007 году жилищная инспекция Челябинской области выявила 1 044 нарушения в жилищной сфере, причем 83% из них – нарушения правил содержания и ремонта жилых помещений. Следует добавить, если вы уплатили штраф, вы не освобождаетесь от обязанности санкционировать перепланировку. Вам дадут срок в 2 — 3 месяца, в течение которого вы должны будете оформить разрешение. В противном случае вас повторно оштрафуют. Кроме того, необходимо отметить, что квартиры с несогласованной перепланировкой на рынке недвижимости Магнитогорска стоят дешевле, чем аналогичные квартиры без перепланировки.
Вторым этапом переустройства является согласование плана проектных работ в различных инстанциях. Весь процесс занимает достаточно длительное время. Для полного узаконивания перепланировки нужно получить письменное разрешение балансодержателя или собственника дома, Управления архитектуры, Госархстройнадзора, Госпожнадзора и Санэпиднадзора г. Магнитогорска.
Существуют такие преобразования, которые невозможно официально согласовать в любом случае. Это переустройство помещений, при котором:
- Ухудшаются условия эксплуатации дома или проживания граждан, а также, если возникают проблемы с инженерными коммуникациями и отключающими устройствами.
- Возможность отнесения к категории непригодных для проживания помещений переустроенных или смежных с ним квартир.
- Прочность, устойчивость несущих конструкций здания нарушается с возможностью их разрушения.
- На общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях устанавливаются отключающие или регулирующие устройства, если их использование оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Сечения каналов естественной вентиляции ликвидируются либо уменьшаются.
- На несущие конструкции увеличиваются нагрузки сверх допустимых по проекту, также, если устанавливаются стяжки в полах, заменяются перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещается дополнительное оборудование в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий не разрешается:
- Организация проемов и ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
- Устройство каких-либо проемов в стеновых панелях помещений без согласования с проектной организацией- автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии- без дополнительной экспертизы.
Третий и последний этап работ – сама перепланировка. Когда вы, не без помощи профессионального инженера, согласовали будущий проект, который соответствует как вашим пожеланиям, так и возможностям помещения, можно приступать к работе. Профессионалы работают быстро: например, перенос дверного проема стандартного размера займет не больше одного рабочего дня, а реконструкция в целом обычно происходит в течение рабочей недели. Если вы все делаете своими руками, следует позаботиться о хорошем инструменте. Когда вся работа по перепланировке будет сделана, работники БТИ внесут изменения в техпаспорт и выдадут на руки новую копию поэтажного плана дома – это юридический документ, который в дальнейшем вы будете использовать при продаже жилья или передаче его в чью-либо собственность.
Жилинспекция Магнитогорска рассмотрит ваш проект перепланировки в течение 45 дней, продолжительность полного согласования составит не менее 3 мес. Если вы хотите узаконить перепланировку в более короткий срок, это потребует существенных затрат, но и это не исключает возможность возникновения каких-либо проблем. А если вам обещают провести всю процедуру согласования за неделю, знайте, вы имеете дело с мошенниками.
